農地の地目を「田」や「畑」から農地以外の地目に変更するには、大きく分けて**「非農地証明による方法」と「農地転用許可・届出による方法」**の2つがあります。それぞれの手続きや要件について詳しく解説します。
1. 非農地証明による地目変更
(1) 非農地証明とは？
非農地証明とは、登記簿上の地目が農地であっても、実際には農地法上の「農地」や「採草放牧地」に該当しない土地であることを証明するものです。この証明を受けることで、登記簿上の地目を農地以外（宅地・雑種地など）に変更できます。
(2) 非農地証明の取得要件
非農地証明を取得するには、以下のような条件を満たす必要があります。
- 過去一定期間（通常10年以上）にわたって耕作が行われていないこと
- 農地としての利用が困難な状態になっていること
- 現況が明らかに宅地や駐車場など農地以外の用途であること
- 航空写真・地図・現地調査等で農地ではないことが確認できること
(3) 申請方法
非農地証明の申請は、該当土地の管轄農業委員会に対して行います。申請書類や手続きは自治体によって異なるため、事前に各自治体や農業委員会に確認が必要です。
2. 農地転用届出・農地転用許可による地目変更
(1) 農地転用とは？
農地転用とは、農地を宅地・駐車場・工場・資材置き場・太陽光発電施設など、農地以外の用途に変更することを指します。農地転用には、以下の2つの手続きがあります。
- 農地転用届出（市街化区域内の農地）
- 農地転用許可（市街化調整区域・農業振興地域などの農地）
(2) 農地転用届出（許可不要）
市街化区域内の農地については、農業委員会に届出をすれば許可は不要です。ただし、適用条件を満たさない場合は許可が必要になるため、事前確認が重要です。
(3) 農地転用許可（許可が必要なケース）
市街化調整区域や農業振興地域の農地を転用する場合は、都道府県知事または市町村長の許可が必要です。
また、農地の売買や貸借を伴う転用（権利移転を伴う転用）と、単なる用途変更（権利移転を伴わない転用）で手続きが異なります。
(ア) 許可の基準
農地転用許可を受けるには、以下の2つの基準を満たす必要があります。
- 立地基準
- 甲種農地・第1種農地（優良農地）：原則転用不可
- 第2種農地：周辺状況によっては転用許可の可能性あり
- 第3種農地：市街化が進んでいる場合、転用許可が下りやすい
- 一般基準
- 転用計画が実現可能であること
- 転用後の土地利用が確実であること
- 転用による農業被害が最小限であること
(4) 許可が不要なケース
以下のような場合は、農地転用許可を受けずに転用が可能です。
- 国や自治体による道路・排水施設・地域振興施設の設置
- 土地収用法等の法律に基づく収用・使用
- 農地中間管理事業に基づく転用
- 災害復旧のための転用
- 認定電気通信事業者の設備設置
詳細は自治体や農業委員会に確認が必要です。
3. 違反転用に対する罰則
許可を受けずに農地を転用した場合、農地法違反となり、以下のような処分を受ける可能性があります。
(1) 行政処分
- 工事の中止命令
- 原状回復命令（元の農地に戻す指示）
(2) 刑事罰
- 3年以下の懲役または300万円以下の罰金（個人）
- 法人の場合は1億円以下の罰金
農業委員会や都道府県知事からの是正勧告を無視すると、厳しい処分が下されるため、適切な手続きを踏むことが重要です。
まとめ
農地の地目変更には「非農地証明」と「農地転用」の2つの方法があります。
「非農地証明」は、実質的に農地でなくなっている場合に利用できる方法で、許可を得ずに地目変更が可能です。
一方で、「農地転用」は農地を農地以外の用途に変えるための手続きであり、市街化区域内であれば届出のみ、市街化調整区域では許可が必要になります。
無許可転用は厳しく罰せられるため、適切な手続きを行い、必要な許可を取得することが重要です。
農地の地目変更を検討されている方は、亀田行政書士事務所までお気軽にご相談ください。
