東京都内だけに事務所を置いて宅地建物取引業を行っていた会社が、大阪・福岡・札幌など、東京都以外にも宅建業の事務所を設置する場合、東京都知事免許のまま営業を続けることはできません。
2以上の都道府県に宅建業の事務所を設置する場合には、国土交通大臣免許への「免許換え」が必要になります。
例えば、
- 東京本店のみ → 東京都知事免許
- 東京本店＋大阪営業所 → 国土交通大臣免許
- 東京本店＋福岡支店 → 国土交通大臣免許
という考え方です。
ここで重要なのは、取引する不動産がどこにあるかではなく、宅建業を営む事務所をどこに設置するかです。
大臣免許への免許換えというと、「支店を作って申請書を提出すれば終わり」と思われることがあります。
しかし実際には、
- 本店・支店の人員体制
- 代表者・役員
- 政令で定める使用人
- 専任の宅地建物取引士
- 宅建業従事者
- 本店・支店それぞれの事務所要件
- 事務所写真
- 平面図・案内図
- 過去の宅建業取引実績
- 決算書
- 法人や役員等の公的証明書
- 保証協会の手続
など、多くの事項を整理する必要があります。
当事務所でも、東京都知事免許から国土交通大臣免許への免許換え申請を取り扱っています。
この記事では、法律や様式の説明だけではなく、実際に申請を進める際にお客様からよく質問される、
「結局、会社側では何を準備すればいいのか？」
という視点から、できるだけ分かりやすく説明します。
※本記事は関東地方整備局へ申請する場合を中心に解説しています。個別案件の内容や申請先によって、追加資料や確認事項が生じる場合があります。
1．最初に現在の知事免許の登録内容を確認します
大臣免許申請を始める前に、まず現在の東京都知事免許に登録されている内容と、実際の会社の状況が一致しているか確認します。
例えば、
- 代表者が変わっている
- 役員が変わっている
- 政令で定める使用人が変わっている
- 専任宅建士が交代している
- 本店所在地が変わっている
- 商号が変わっている
といった場合です。
変更が必要なのに東京都への変更届が済んでいない場合には、まず変更届を行い、その内容が行政庁へ反映されたことを確認してから、大臣免許申請へ進むことがあります。
つまり、
現在の免許内容を整理する
↓
必要な変更届を行う
↓
変更内容の反映を確認する
↓
大臣免許申請へ進む
という流れになる場合があります。
会社によって状況が異なるため、最初に現在の免許内容を確認することが非常に重要です。
2．「代表者」と「各事務所の責任者」を分けて整理します
ここは大臣免許申請で混乱しやすいところです。
例えば、
- 法人登記上の本店は東京
- 代表取締役は大阪を中心に勤務する
- 東京本店には別の責任者を置く
というケースもあります。
そのため、
「東京本店の代表者は誰ですか？」
という聞き方だけでは正確に整理できません。
当事務所では、まず次のように分けて確認します。
会社全体について
- 代表取締役は誰か
- その他の役員は誰か
東京本店について
- 実際に勤務する人は誰か
- 宅建業に従事する人は何名か
- 契約締結等の権限を持つ責任者は誰か
- 政令で定める使用人を置く必要があるか
- 専任宅建士は誰か
大阪支店・営業所について
- 実際に勤務する人は誰か
- 宅建業に従事する人は何名か
- 契約締結等の権限を持つ責任者は誰か
- 政令で定める使用人は誰か
- 専任宅建士は誰か
という形です。
代表取締役本人が大阪の新事務所を中心に勤務する場合などは、「法人の代表者」という立場と、「各事務所を実際に誰が統括するのか」を分けて考える必要があります。
ここを曖昧にしたまま申請書類を作り始めると、略歴書、従事者名簿、政令使用人、専任宅建士など多くの書類が連動して修正になる可能性があります。
そのため、当事務所では書類集めより先に人員配置を整理します。
3．専任宅建士は事務所ごとに必要です
専任宅建士は、会社全体で人数を満たせばよいわけではありません。
それぞれの事務所ごとに必要人数を満たす必要があります。
原則として、宅建業に従事する者5人につき1人以上の割合で、成年者である専任宅建士を置く必要があります。
例えば、
東京本店
宅建業従事者5名 → 専任宅建士1名以上
大阪営業所
宅建業従事者3名 → 専任宅建士1名以上
という形です。
大臣免許申請では、単に宅建士証を持っている人が会社にいるかではなく、
「その人がどの事務所の専任宅建士なのか」
を明確にして申請します。
4．大臣免許では本店・支店それぞれの事務所を確認します
例えば、
東京本店＋大阪支店
という体制で大臣免許を申請する場合、新しく作る大阪支店だけ確認するわけではありません。
東京本店についても、
- 案内図
- 平面図・間取り図
- 事務所写真
などを改めて準備します。
「東京本店はすでに東京都知事免許で営業しているから写真は不要」
というわけではありません。
大臣免許申請として、本店・支店それぞれの事務所の状況を整理して提出します。
5．新しい支店の「会社名・事務所名」の表示は早めに準備してください
ここは実務上かなり重要です。
事務所入口には、
株式会社○○ 大阪支店
株式会社○○ 大阪営業所
のように、会社名だけではなく、申請する事務所名まで確認できる表示が必要です。
例えば申請上の名称が、
「株式会社○○ 大阪支店」
なのに、入口には、
「株式会社○○」
としか表示されていない場合、そのままでは確認が取れない可能性があります。
特にオフィスビルでは注意が必要です。
確認されるのは事務所入口だけではありません。
ビルの状況によっては、
- 建物外観
- ビル入口
- 1階のテナント案内
- エレベーターホールの案内板
- メールボックス
- 事務所入口
などを写真でつなげて、
「この建物の、この階に、この会社の大阪支店が存在する」
ことが分かるようにします。
そのため、テナントによってはエレベーターホール等に設置されているテナント看板を、
「株式会社○○」
から、
「株式会社○○ 大阪支店」
などへ作り直す必要が生じることがあります。
ビル管理会社への依頼が必要になると時間がかかることもありますので、支店名称が決まった段階で早めに確認することをおすすめします。
実務上は、大きく見やすいテプラ等の表示で確認が取れる場合もあります。
ただし、関東地方整備局の手引では、会社名の表示について「容易に剥がれる表示は避ける」よう求めています。
したがって、写真撮影直前に慌てて準備するのではなく、申請する事務所名を決めた時点で表示方法まで確認しておく方が安全です。
6．事務所内部も「独立性」が確認されます
宅建業の事務所は、単に机や椅子が置いてあればよいわけではありません。
実際に宅建業を継続して行うことができる独立した事務所であることが必要です。
特に確認されるのは、
- 事務所への出入口
- 他社・他部門との区画
- 執務スペース
- 応接スペース
- 宅建業従事者が勤務する場所
- 他の会社や他の業務との共用状況
などです。
例えば、同じフロアに複数の会社が入っている場合でも、それぞれの事務所への出入口や区画が明確であれば認められる場合があります。
一方で、複数の会社が同じ応接スペースを共用している場合などは、事務所としての独立性が認められないことがあります。
他社と同じフロアを使用する場合の「認められる例・認められない例」
また、自宅の一部を宅建業の事務所として使用する場合も注意が必要です。
住宅部分を通らなければ事務所へ入れない構造ではなく、事務所専用の出入口があり、居住部分と明確に区分されていることが重要になります。
自宅兼事務所の「認められる例・認められない例」
さらに、同じ事務所内で宅建業以外の業務も行っている場合には、宅建業に従事する者がどの場所で勤務しているか分かるよう、平面図上で範囲を示すことがあります。
兼業している場合の事務所平面図の例
特に、
- レンタルオフィス
- シェアオフィス
- グループ会社との同居
- 他法人と同じ部屋
- 自宅兼事務所
の場合は、契約後に「宅建業の事務所として認められない」となると大きな負担になります。
そのため、新しい支店・営業所を開設する場合は、できれば賃貸借契約を締結する前に事務所形態を確認することをおすすめします。
※出典：国土交通省関東地方整備局「宅地建物取引業免許申請の手引」。実際の審査では個別の事務所形態に応じて追加確認が行われる場合があります。
7．事務所写真はどのように撮影する？
事務所写真は、大臣免許申請の中でも補正になりやすい部分です。
関東地方整備局への申請では、原則として申請時点から3か月以内に撮影したカラー写真を使用します。
主に次のような写真を準備します。
建物外観
建物全体が確認できる写真を撮ります。
建物・ビル入口
どの建物に事務所があるのか分かるようにします。
テナント案内・メールボックス等
オフィスビルの場合は、事務所の階数やテナント名が確認できるように撮影します。
事務所入口
会社名と、
「大阪支店」「大阪営業所」
などの事務所名まで分かるように撮影します。
事務所内部
事務所内部については、
- 執務スペース
- 宅建業従事者の机・椅子
- 応接スペース
- 固定電話
- 業者票
- 報酬額表
などが確認できるように撮影します。
特に重要なのは、執務スペースと来客用の応接スペースが明確に区別できることです。
また、従事者人数に応じた机・椅子があることも確認されます。
手引きでは、申請時点で開通済みの固定電話が確認できることも求めています。
事務所内部の間取り図・写真撮影例
既に営業している事務所については、写真撮影前に業者票・報酬額表が現在の内容に更新されているかも確認してください。
手引きでも、事務所内部写真について、業者票・報酬額表が確認できる写真を求めています。
特に報酬額表は制度改正がありますので、古いものを掲示したまま撮影すると、差し替え・再撮影になる可能性があります。
詳しくは後述の「業者票・報酬額表」の項目で説明します。
8．写真と平面図はセットです
事務所写真を何枚も撮影して送るだけではありません。
平面図・間取り図に、
「どこから、どちらを向いて撮影した写真なのか」
を記載します。
例えば、
写真① → 入口から事務所内部
写真② → 事務所中央から入口方向
写真③ → 執務スペース
写真④ → 応接スペース
という形です。
平面図には写真番号と撮影方向を矢印で記載します。
行政庁側が、
写真①を見る
↓
平面図の①を見る
↓
どこから撮影した写真なのか分かる
という状態にします。
8．写真と平面図はセットです
事務所写真を何枚も撮影して送るだけではありません。
平面図・間取り図に、
「どこから、どちらを向いて撮影した写真なのか」
を記載します。
例えば、
写真① → 入口から事務所内部
写真② → 事務所中央から入口方向
写真③ → 執務スペース
写真④ → 応接スペース
という形です。
平面図には写真番号と撮影方向を矢印で記載します。
行政庁側が、
写真①を見る
↓
平面図の①を見る
↓
どこから撮影した写真なのか分かる
という状態にします。
9．業者票・報酬額表は「掲示されているか」だけでなく「最新か」まで確認します
既に宅建業を営んでいる事務所については、宅地建物取引業者票と報酬額表の掲示状況も確認します。
単に壁に貼ってあればよいのではなく、
- 来客に分かりやすい場所に掲示されているか
- 内容が読み取れるか
- 現在の免許内容や事務所の状況に合っているか
- 報酬額表が最新の内容に更新されているか
まで確認されます。
事務所内部写真の中で内容が判読できない場合には、近くから撮影した拡大写真の提出が必要になります。
業者票・報酬額表の掲示例
特に既存事務所では、撮影前に次の点を確認しておくと安心です。
- 業者票の免許区分が現在の内容と一致しているか
- 商号、代表者氏名、本店所在地、専任宅建士等の記載が現状と一致しているか
- 報酬額表が最新版に差し替えられているか
国土交通省では、宅地建物取引業者の報酬額について令和6年6月21日告示第949号で改正し、令和6年7月1日から新しい内容を適用しています。そのため、古い報酬額表のまま掲示している場合は、申請前に差し替えを確認しておくことをおすすめします。また、内部写真だけでは内容が読めないことも多いため、当事務所では通常、
- 掲示されている位置が分かる写真（遠景）
- 内容が読める拡大写真（近景）
の両方を確認しています。
なお、新設事務所については申請段階や申請先の運用によって扱いが異なることがありますので、既存事務所と分けて確認しながら進めます。
10．宅地建物取引業経歴書のため、過去の取引実績が必要です
大臣免許への免許換えで、お客様側の準備に時間がかかりやすいのが、
宅地建物取引業経歴書
です。
免許換えの場合、宅建業について直前5事業年度の実績を整理します。
そのため、
「昨年の売上はいくらでしたか？」
だけでは申請書を作成できません。
取引内容を、
- 自社売買
- 売買・交換の代理・媒介
- 賃貸の代理・媒介
- 宅地
- 建物
- 宅地及び建物
などに分けて、
件数・取引金額・手数料等
を整理する必要があります。
さらに直前期については、決算書の売上等との整合性も確認します。
そのため当事務所では、取引件数が多い会社には、できる限りExcelデータで取引実績をご提出いただくようお願いしています。
紙の契約書を何十件、何百件と確認するよりも、
- 取引日
- 取引種別
- 売買又は賃貸
- 自社売買又は代理・媒介
- 取引金額
- 手数料・売上額
などをExcelで整理していただく方が、申請書への集計が正確かつスムーズです。
国土交通省関東地方整備局のホームページには、宅地建物取引業経歴書を含む公式Excel様式、
「添付書類（1）～（10）」（添１と２シート部分がありますご注意ください）
が公開されています。
宅地建物取引業経歴書の入力部分
11．決算書も早い段階で確認します
法人の場合は、直前期の決算関係書類も確認します。
特に、
- 貸借対照表
- 損益計算書
は早い段階で当事務所へ送っていただくことをおすすめしています。
理由は、宅地建物取引業経歴書に記載する取引実績と、決算書に計上されている売上等との関係を確認するためです。
数字が合わない場合は、当事務所にご相談ください。申請直前になって慌てて確認するのではなく、先に原因を整理しておいた方が申請がスムーズです。
12．法人について必要になる主な公的書類
法人申請では、主に次のような公的書類を使用します。
履歴事項全部証明書
法務局で取得します。
会社の商号、本店所在地、代表者、役員など、現在の会社状況と登記内容が一致している必要があります。
役員変更、本店移転等の登記を予定している場合は、登記完了後に取得します。
法人税の納税証明書
税務署が発行する、
納税証明書「その1」
を使用します。
原則として申請直前1年分を確認します。
身分証明書
ここでいう身分証明書は、
運転免許証やマイナンバーカードではありません。
本籍地の市区町村が発行する公的証明書です。
登記されていないことの証明書
法務局で取得する証明書です。
代表者・役員・政令で定める使用人等について、申請内容に応じて必要となります。
公的証明書については、申請時点で発行後3か月以内のものを求められるものがあります。
そのため、当事務所では申請準備の一番最初に公的証明書を取得していただく方法はおすすめしていません。
13．外国籍の代表者・役員・政令使用人がいる場合
外国籍の方が代表者・役員・政令使用人等になる場合、日本国籍の方とは提出書類が一部異なります。
日本に居住する外国籍の方について、関東地方整備局の手引では、
- 居住地の市区町村が発行する住民票
- 国籍の記載
- 在留カード等の番号の記載
- 登記されていないことの証明書
- 成年被後見人・被保佐人とみなされる者ではない旨
- 破産者ではない旨
などを確認する書類が案内されています。
外国在住で日本の住民票を取得できない場合には、パスポートの写し等で対応する場合もあり、外国語の書類には日本語訳が必要になります。
したがって、
代表者・役員・政令使用人等に外国籍の方がいる場合は、最初の打合せ時に必ずお知らせください。
国籍や居住状況によって必要書類を整理したうえでご案内します。
14．専任宅建士について確認する資料
専任宅建士については、まず、
宅地建物取引士証の表面・裏面
を確認します。
住所変更等が裏面に記載されている場合もあるため、表面だけではなく裏面も確認します。
また、
- 現在の宅建士資格登録内容
- 勤務先
- 勤務する事務所
- 居住地
- 専任性
などについて、必要に応じて確認します。
代表者、役員、政令使用人等を兼ねる場合には、その役職に応じた書類も必要になります。
15．申請書類は当事務所で整理・作成します
会社側から資料をご提出いただいた後、行政書士側で、
- 宅地建物取引業免許申請書
- 宅地建物取引業経歴書
- 誓約書
- 略歴書
- 専任の宅地建物取引士設置証明書
- 相談役・顧問関係書類
- 5％以上の株主・出資者関係書類
- 事務所を使用する権原に関する書面
- 代表者等の連絡先に関する調書
- 宅地建物取引業に従事する者の名簿
- 事務所案内図
- 平面図
- 写真台紙
などを整理・作成します。
現在、国土交通大臣への免許申請については、eMLITによるオンライン申請又は紙による申請が行われています。
東京に主たる事務所を置く会社の場合、関東地方整備局が申請先となります。
16．免許換え申請には登録免許税9万円が必要です
国土交通大臣免許を新たに受ける場合には、
登録免許税90,000円
が必要です。
これは行政書士報酬とは別に発生する法定費用です。
また、これ以外にも、
- 公的証明書取得費
- 郵送費
- 保証協会関係費用
などが発生する場合があります。
17．申請後も補正対応があります
申請書を提出すれば、そのまま自動的に免許が交付されるわけではありません。
審査の中で、
- 写真の追加
- 事務所表示の修正
- 取引実績の確認
- 人員配置の確認
- 公的書類の追加
- 説明書・申立書等の提出
を求められることがあります。
特に宅建業の大臣免許申請では、個々の会社の組織体制、事務所形態、人員配置によって確認事項が異なります。
そのため、
「手引きに書いていないから、この書類は絶対に不要」
と考えない方が安全です。
行政庁から審査上必要と判断された追加資料の提出を求められることはあります。
当事務所では、申請後の補正対応まで含めて進行管理します。
18．大臣免許取得後は保証協会の手続もあります
現在、宅建協会等の保証協会に加入している会社が新たに支店を設置する場合、大臣免許申請だけで全ての手続が終わるわけではありません。
新しく設置する事務所について、保証協会側でも必要な手続を行います。
営業保証金を供託する方法を取らず、保証協会に加入している場合には、従たる事務所について弁済業務保証金分担金等の手続が必要になります。
保証協会手続も行政書士へ依頼できます
保証協会関係の手続についても、当事務所でサポート可能です。
ただし、保証協会手続では、
- 法人の印鑑証明書
- 代表者個人の印鑑証明書
など、免許申請とは別の公的書類を必要とする場合があります。
当事務所では、状況に応じて次の3つの方法をご提案しています。
① 印鑑証明カードをお預かりし、公的書類の取得から保証協会手続まで当事務所へ依頼
② 印鑑証明書のみお客様に取得いただき、それ以外の保証協会手続を当事務所へ依頼
③ 保証協会手続はお客様自身で行う
お客様のご希望に合わせて選択いただけます。
なお、保証協会関係の手続は、大臣免許申請とは別業務・別報酬となります。
ご依頼いただく場合は、事前に内容と費用をご案内します。
19．では、最初に何を準備すればいい？
ここまで読むと、
「結局、何から準備すればいいの？」
と思われるかもしれません。
実際には、それほど難しく考える必要はありません。
当事務所へご依頼いただく場合は、公的証明書より先に、会社にある資料を整理します。
最初にお願いしたいのは、主に次の資料です。
①本店・新設支店の事務所関係資料
- 事務所写真
- 賃貸借契約書等
- 平面図・間取り図があればそのデータ
※写真の撮り方が分からない場合は、先に当事務所へご相談ください。
②宅建業の取引実績
直前5事業年度分について、可能であればExcelデータでお願いします。
既に社内で管理している取引一覧があれば、まずはそのデータをお送りください。
当事務所で国土交通省様式へ整理できるか確認します。
③直近の決算書
貸借対照表・損益計算書等をご送付ください。
④現在の人員体制
代表者・役員・東京本店の勤務者・新設支店の勤務者・政令使用人・専任宅建士等を確認します。
⑤宅建士証等
専任宅建士になる方の宅地建物取引士証について、表・裏のデータをご送付ください。
20．公的書類は最後に取得する方がスムーズです
当事務所では、
①事務所関係資料・写真を確認
↓
②取引実績Excelを確認
↓
③決算書を確認
↓
④人員体制を確定
↓
⑤申請書類を整理
↓
⑥必要な公的書類を確定
↓
⑦公的書類を取得
↓
⑧大臣免許申請
という順番を基本にしています。
この方法であれば、
「せっかく取得した証明書が申請時には3か月を超えてしまった」
「役員構成が変わって取り直しになった」
といった無駄を減らせます。
ですので、ご依頼時点で、
身分証明書や登記されていないことの証明書などを、とりあえず全員分取得しておいてください
という進め方はしていません。
まず会社にある資料を整理し、申請体制を確定した後、誰について何を取得していただくかを個別にご案内します。
ただし、行政庁の審査過程で追加資料を求められることもありますので、必要に応じて追加取得をお願いする場合があります。
21．大臣免許換えの流れを簡単にまとめると
大きな流れは次のとおりです。
現在の知事免許の内容を確認
↓
必要な変更届を行う
↓
本店・新設支店の人員体制を確定
↓
新設事務所の設備・表示を整える
↓
本店・支店の写真、平面図等を準備
↓
過去5年の宅建業取引実績を整理
↓
決算書等を確認
↓
必要な公的証明書を取得
↓
大臣免許換え申請
↓
行政庁による審査・補正対応
↓
保証協会等の必要手続
↓
大臣免許取得・営業開始
となります。
22．まとめ｜難しい手続ですが、お客様が全部理解する必要はありません
東京都知事免許から国土交通大臣免許への免許換えでは、
人
代表者・役員・政令使用人・専任宅建士・宅建業従事者
場所
東京本店・新設支店の事務所要件・表示・写真・平面図
数字
過去の取引件数・取引金額・手数料・決算書
公的書類
会社謄本・納税証明書・身分証明書・登記されていないことの証明書等を整理して、一つの申請書にまとめていきます。
確かに必要な資料は多いですが、お客様自身が手引きを最初から最後まで読み込んですべて判断する必要はありません。
当事務所へご依頼いただいた場合、まずお願いしたいのは、
事務所関係資料・写真
宅建業の取引実績データ
直近の決算書
など、現在会社にある資料です。それらを確認してから、
「次はこの書類を取得してください」
「この写真を追加してください」
「この表示を直してください」
と順番にご案内します。
特に新しい事務所を開設する場合は、賃貸借契約を締結した後になって、
「この形では宅建業の事務所として認められない」
となることを避けるため、できれば物件選定・契約段階からご相談ください。
亀田行政書士事務所では、東京都知事免許から国土交通大臣免許への免許換えについて、
- 現在の免許内容の確認
- 人員体制の整理
- 変更届
- 事務所要件の確認
- 写真・平面図の確認
- 宅建業取引実績の整理
- 大臣免許申請書作成
- 行政庁への確認
- 申請後の補正対応
- 保証協会手続のサポート
まで対応しています。
東京に本店を置き、大阪・福岡・札幌など他都道府県への支店・営業所開設を検討されている事業者様は、お気軽にご相談ください。
✅ 無料相談受付中！ お電話またはお問い合わせフォームからご連絡ください。
✅ 最短申請可能！ お急ぎの方もスピーディーに対応します。
✅ 土日祝日も対応！ お忙しい方も安心してご依頼いただけます。
電話 090-4745-8762
メール https://office-kamedanaoki.com/script/mailform/contact/
ライン https://line.me/ti/p/8w8xbIRLQC
参考
本記事は、国土交通省関東地方整備局が公開している「宅地建物取引業免許申請の手引」及び宅地建物取引業免許申請様式等をもとに、当事務所での申請実務を踏まえて作成しています。
制度・様式は変更される場合がありますので、実際の申請時には最新の手引き及び行政庁への確認を行います。
